Mietprozess und Zwangsvollstreckung

Der Mietprozess

1. In Wohnraummietsachen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bereich die Mietsache liegt.
2. Bei Mischmietverhältnissen (Wohnraum und Gewerberaum) richtet sich die Zuständigkeit nach dem Schwergewicht des Mietvertrags.
3. Mögliche Klagen und Klageanträge:
   • Klage auf Abschluss eines Mietvertrags,
   • Klage auf Zahlung der Miete,
   • Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung,
   • Klage auf Duldung von baulichen Maßnahmen,
   • Klage auf Instandsetzung,
   • Klage auf Unterlassen von Störungen und Immissionen,
   • Klage auf Abrechnung von Nebenkosten,
   • Klage auf Herausgabe und Räumung,
   • Feststellung von Rechtsverhältnissen.
4. Eine einstweilige Verfügung kann in folgenden Fällen beantragt werden:
   • Doppelvermietung,
   • Besitzentziehung und Besitzstörung,
   • bauliche Maßnahmen,
   • Konkurrenzschutz und Betriebspflicht,
   • Vermieterpfandrecht und Mietkaution,
   • Räumung unter den Voraussetzungen des Gewaltschutzgesetzes, bei verbotener Eigenmacht und bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben.

Räumungsklage

Über eine Räumungsklage ist es dem Vermieter eines Wohn- oder Gewerberaums möglich, Räumung und Herausgabe der Mietsache (nach Kündigung des Mietvertrags) gerichtlich durchzusetzen. Ohne ein durch das zuständige Gericht ausgesprochenes Räumungsurteil kann der Vermieter keinen Mieter aus den Mieträumen verweisen.

Ein Fall für den Anwalt

Sowohl Mieter als auch Vermieter sind gut beraten, sich bei Thema Räumungsklage an einen Anwalt zu wenden. Rechtsanwalt Marco Rath – zugleich Fachanwalt für Mietrecht in Düsseldorf – besitzt umfassende Erfahrungen in allen mietrechtlichen Angelegenheiten.

Wichtig für Vermieter

• Unter keinen Umständen sollten Vermieter Wohnungen eigenmächtig räumen (auch wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt), da dieser Schritt als unerlaubte Selbsthilfe eingestuft wird. Die Räumung ist Aufgabe eines Gerichtsvollziehers.
• Ebenfalls unzulässig ist die von einigen Vermietern durchgeführte „kalte Räumung“, wobei sie die Energiebelieferung einstellen, um den Mieter zum Verlassen der Wohnung zu bewegen. Hieraus droht nach § 231 BGB die Verpflichtung zum Schadensersatz.
• Beabsichtigt ein Vermieter die Räumung einer Wohnung, ohne dass er über ein entsprechendes Räumungsurteil verfügt, kann er sogar strafrechtlich wegen Hausfriedensbruch belangt werden.

Wichtig für Mieter

• Wenn Sie als Mieter eine Räumungsklage zugestellt bekommen, wenden Sie sich sofort an einen erfahrenen Rechtsanwalt. Nach der Zustellung haben Sie nur wenig Zeit, eine Stellungnahme zu äußern. Alle Folgeschritte müssen wohlüberlegt sein. Gerne hilft der Düsseldorfer Rechtsanwalt Marco Rath Ihnen hierbei weiter.
• Achtung: Zustellung der Räumungsklage durch das Landgericht. In diesem Fall müssen Sie sich – wenn Sie eine Anfechtung planen – unbedingt an einen Anwalt wenden.

Räumungsklage – Frage nach den Kosten

Die Kosten einer gerichtlichen Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert des Verfahrens, weshalb eine pauschale Aussage nicht sinnvoll möglich ist. Der Streitwert ist abhängig von der Jahreskaltmiete. Die Beantragung von Prozesskostenhilfe ist prinzipiell möglich, erfordert jedoch zwei erfüllte Voraussetzungen:

1. Die beantragende Partei ist nicht in der Lage, die Kosten selbst zu finanzieren
2. Die Klage hat hohe Erfolgschancen

Welches Gericht ist zuständig bei Räumungsklagen?

Bei Räumungsklagen zu Wohnräumen, geht der Fall immer vor das Amtsgericht. Geht es hingegen um Gewerberäume, hängt vom Streitwert ab, ob das Amtsgericht oder das Landgericht zuständig sind.

Benötigen Sie Hilfe zum Thema Räumungsklage? Sind Sie Mieter oder Vermieter? Marco Rath, Fachanwalt für Mietrecht aus Düsseldorf, berät Sie gerne. Nehmen Sie über das Kontaktformular, per E-Mail oder telefonisch Kontakt mit der Kanzlei auf.

Zwangsvollstreckung und Vollstreckungsschutz

1. Die Räumungsvollstreckung erfolgt in der Weise, dass der Schuldner außer Besitz gesetzt und der Gläubiger in den Besitz eingewiesen wird, §885 ZPO.
2. Der Gläubiger (Vermieter) ist für die Kosten der Räumungsvollstrechung zum Vorschuss verpflichtet. Der wesentlich größte Teil der Kosten für die Räumungsvollstreckung wird durch Transport und Einlagern von Möbeln verursacht.
3. Weil die Kosten der Zwangsvollstreckung häufig nicht beigetrieben werden können, hat der Gerichtsvollzieher zur Senkung etwaiger Kosten folgende Möglichkeiten:
   • Nach dem sogenannten Hamburger-Modell setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter außer Besitz der Wohnung und wechselt das Wohnungstürschloss aus. Die Möbel bleiben zunächst in der Wohnung. Der Mieter hat jetzt zwei Wochen Zeit, seine Möbel selbst abzuholen.
   • Nach dem so genannten Frankfurter-Modell wird der Schuldner aus der Wohnung gesetzt. Die Möbel werden in einem anderen gesicherten, verschließbaren Raum des Vermieters gelagert, wobei der Gerichtsvollzieher die Schlüssel zu diesem Raum behält. (Hohes Haftungsrisiko!)
   • Nach dem sogenannten Berliner-Modell kann der Räumungsauftrag darauf beschränkt werden, dass der Mieter außer Besitz gesetzt wird und diejenigen Sachen in der Wohnung verbleiben, an denen der Gläubiger ein Vermieterpfandrecht geltend macht.
4. Der Mieter kann gemäß §721 ZPO beantragen, dass ihm eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung eingeräumt wird.
5. Der Mieter kann nach §765a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die Räumung eine besondere Härte für ihn bedeuten würde, die ihm nicht zuzumuten ist.