Urteile - Mietschulden

Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung gemäß § 543(1)2 BGB kann unabhängig von Verschulden in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen, wenn eine Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Bei der Abwägung ist von Bedeutung:

• Zahlreiche oder lange Verspätungen,
• Erhebliche Beträge,
• Vermieter ist auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen (Lebensunterhalt oder Kredite bedienen),
• Mietverhältnis ansonsten störungsfrei,
• Frühere fristlose Kündigung, die durch Nachzahlung unwirksam geworden ist.

BGH, Urteil vom 29.06.2016 - VIII ZR 173/15

Eine fristlose Kündigung nach § 543(1) BGB ist auch dann möglich, wenn den Mieter selbst kein Verschulden an der Vertragsverletzung (sondern Jobcenter oder Sozialamt) trifft, aber die Abwägung ergibt, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Wird wegen einer vom Jobcenter/ Sozialamt verursachten unpünktlichen Mietzahlung gekündigt, so sollte der Vermieter die besonderen Umstände darlegen, aus denen sich ergibt, warum er auf den pünktlichen Mieteingang angewiesen ist.

Die pünktliche, aber fortgesetzt unvollständige Mietzahlung allein genügt nicht für eine Kündigung aus wichtigem Grund, so das LG Berlin. Ein solcher liegt erst vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet.

LG Berlin, Beschluss vom 01.12.2014 - 67 S 397/14

Dabei kommt es auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Vermieterkonto kommt an. Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der Zahlung auf dem Konto des Empfängers an.

LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2015, 9 S 109/14

Hat der Mieter auf eine Kündigung wegen Mietrückstands Nachzahlungen geleistet und sind danach innerhalb von 2 Jahren weitere Rückstände aufgetreten, so kann die zweite Kündigung nicht durch erneute Nachzahlung abgewehrt werden (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.03.2015, 385 C 2655/14

Auch ständig zu geringe Mietzahlungen stellen Vertragsverletzungen dar, die den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen, erst Recht zur fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen können.

AG Karlsruhe, Urteil vom 04.04.2014, 4 C 41/14

... der Zahlungsverzug unverschuldet war. Dabei kann ein zügiger Ausgleich der Rückstände zu einer milderen Bewertung führen.

Begleicht ein Mieter den zur Kündigung führenden Mietrückstand wenige Tage nach Zugang der Kündigung, ist auch eine Kündigung mit ordentlicher Frist unwirksam. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis über 20 Jahre dauerte und es in dieser Zeit nie zu einem Zahlungsverzug gekommen war.

LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013, 63 S 421/12
BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04